La réglementation sur l’encadrement des loyers se renforce dans plusieurs agglomérations françaises en 2025, touchant des marchés tendus et très concurrentiels.

Le dispositif vise à limiter le plafonnement des loyers lors de la signature ou du renouvellement d’un bail, en s’appuyant sur un mode de calcul codifié et sur l’indice de référence des loyers, ce qui conduit à des effets concrets pour bailleurs et locataires. Ce panorama synthétique prépare un point factuel et pratique sous la rubrique A retenir :

A retenir :

• Encadrement des loyers dans un grand nombre de villes
• Mode de calcul par loyer de référence au mètre carré
• Impact sur revenus des bailleurs et pouvoir d’achat des locataires
• Critères basés sur le déséquilibre entre offre et demande locale

Villes concernées par l’encadrement des loyers et critères d’application

Pour comprendre l’étendue, il faut examiner les villes concernées et les critères locaux, car les décisions se prennent au niveau territorial. La mesure s’applique notamment à Paris, Lyon et Bordeaux, et s’étend selon l’évolution du déséquilibre offre-demande. Selon PAP, ces listes évoluent annuellement en fonction des données locales et des arrêtés préfectoraux.

Communes et agglomérations concernées :

• Paris
• Lyon
• Bordeaux
• Marseille
• Zones du Pays Basque

Ville	Loyer médian (€/m²)	Zone tendue	Dispositif
Paris	23	Oui	En vigueur
Lyon	18	Oui	En vigueur
Bordeaux	16	Oui	En vigueur
Marseille	14	Nouvelle	Dossier en cours

« J’ai constaté une baisse notable de mes revenus locatifs depuis l’encadrement des loyers »

Mode de calcul du loyer de référence et règles du plafonnement

Enchaînement naturel après la cartographie, le mode de calcul détermine concrètement le plafond applicable lors d’un nouveau bail. Le mécanisme s’appuie sur un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés au mètre carré par catégorie de logement. Selon l’Observatoire des loyers, ces coefficients varient par quartier et par typologie de logement.

Critères de calcul :

• Surface habitable et catégorie du logement
• Secteur géographique et caractéristiques du quartier
• Loyer de référence officiel par mètre carré
• Écart possible selon rénovation ou équipement

Calcul pratique du loyer de référence

Ce point explicite comment passer du loyer de référence théorique au montant légalement applicable pour un bail nouveau. Le calcul combine la surface, la catégorie et le tarif de référence en vigueur, en tenant compte des majorations possibles. Selon INSEE, l’indexation liée à l’inflation se voit partiellement neutralisée par le plafonnement lors d’un nouveau bail.

Rôle de l’indice de référence des loyers dans le plafonnement

Ce sous-point montre l’articulation entre l’indice de référence des loyers et le plafonnement appliqué sur chaque territoire concerné. L’indice sert surtout pour l’indexation annuelle, mais le plafonnement fixe une borne supérieure lors du changement de locataire. Selon Observatoire des loyers, cette règle modifie la trajectoire des loyers dans les zones fortement tendues.

Type de location	Rendement annuel (%)	Variation
Location nue	3.5	En baisse
Location meublée	4.2	Stabilisé
Location touristique	6.0	Supérieur
Colocation	Variable	Suivant marché

« Le plafonnement des loyers complexifie la gestion locative et réduit les marges »

Conséquences pour bailleurs et locataires et recommandations d’investissement

Ce point relie les règles au vécu quotidien des acteurs, en montrant les stratégies adoptées par les bailleurs et les bénéfices pour les locataires. De nombreux propriétaires observent une baisse de rendement net et réorientent leurs placements vers d’autres zones ou vers des locations meublées touristiques. Les locataires, pour leur part, gagnent en pouvoir d’achat et en stabilité contractuelle.

Stratégies recommandées :

• Diversification des placements hors zones tendues
• Privilégier le meublé pour flexibilité
• Renouveler les diagnostics et travaux pour valoriser
• Analyse fine de rentabilité par quartier

Stratégies opérationnelles des bailleurs face au plafonnement

Ce segment détaille les réponses des investisseurs, depuis la diversification jusqu’à la rénovation ciblée pour maintenir la rentabilité. Certains propriétaires privilégient désormais des placements mixtes ou des zones périphériques moins réglementées. Un cas analysé à Lyon illustre l’impact direct sur le revenu annuel des biens loués.

« J’ai dû adapter mon portefeuille et accepter des rendements plus faibles pour rester conforme »

Avantages pour les locataires et conditions d’accès

Ce volet présente les gains pour les locataires, notamment l’accès facilité à des logements plus abordables et une meilleure visibilité sur le coût du loyer. Les dispositifs assurent une stabilité lors des relocations et limitent les hausses excessives dans les quartiers tendus. Un témoignage local signale un accès plus rapide à un logement sécurisé en centre-ville.

« Le plafonnement m’a permis de trouver un logement stable dans le centre de Bordeaux »

Commune	Département	Dossier soumis	Statut
Paris	75	Oui	Accepté
Lille	59	Oui	Accepté
Marseille	13	Oui	Examen en cours
Grenoble	38	Oui	Renouvellement

« Les bailleurs doivent repenser leur stratégie, la réglementation immobilière impose des choix nouveaux »