Estimer sa capacité d’emprunt évite la déception d’un refus bancaire au moment crucial. Une évaluation précise aide à négocier et à définir un budget réaliste pour l’achat.
La capacité d’emprunt correspond au montant maximal accordé selon revenus, charges et profil. Suivre les règles du HCSF et consulter des simulateurs permet de mieux anticiper les résultats.
A retenir :
- Taux d’endettement global plafonné autour de 35% selon prudence bancaire
- Reste à vivre adapté selon localisation et composition du foyer
- Apport personnel essentiel pour couvrir frais de notaire et réduire risque
- Simulation multiple via banques, comparateurs et courtiers pour vision réaliste
Après ces repères, calcul simplifié de la capacité d’emprunt par le taux d’endettement
Formule et premier exemple chiffré
Cette partie détaille la formule basée sur le taux d’endettement pour une estimation initiale. La formule utilise les revenus nets mensuels multipliés par le plafond fixé, puis déduction des charges.
Selon Empruntis, ces calculs fournissent une estimation indicative et non contraignante. L’exemple courant d’un couple avec 4 000 euros nets et 800 euros de charges illustre le principe.
Scénario
Revenu net mensuel
Charges fixes mensuelles
Mensualité disponible (35%)
Capacité estimée sur 25 ans
Couple A (exemple)
4 000 €
800 €
600 €
≈ 130 000 €
Jeune foyer contraint
3 800 €
1 950 €
négative – projet non viable
aucune
Salarié stable
2 500 €
500 €
375 €
≈ 80 000 €
Revenu élevé
5 000 €
1 000 €
750 €
≈ 160 000 €
Points de la méthode :
- Calcul simple à appliquer pour une première estimation
- Hypothèse d’un plafond d’endettement standard à 35% des revenus
- Ignorance possible du reste à vivre et des charges variables
« J’ai recalculé ma capacité d’emprunt et évité un refus en ajustant mes charges »
Alice D.
Limites de la méthode simplifiée
Cette partie souligne les limites de l’approche simplifiée face aux charges variables et au reste à vivre. La méthode peut surestimer la capacité d’emprunt si le reste à vivre est sous-estimé.
Principales limites identifiées :
- Non prise en compte des dépenses imprévues et saisonnières
- Sous-estimation des assurances et charges liées au bien
- Effet de seuil pour les revenus atypiques ou variables
Le passage suivant détaillera l’intégration du reste à vivre pour une estimation plus réaliste. Ces précisions conduisent à des calculs plus fiables et plus acceptés par les banques.
Le passage suivant, affinage de la capacité d’emprunt en intégrant le reste à vivre
Calcul précis avec le reste à vivre
Cette sous-partie explique comment déduire le reste à vivre avant de calculer la mensualité disponible. Le calcul devient plus réaliste en tenant compte des dépenses quotidiennes et des impôts.
Selon Banque de France, les minima de reste à vivre varient selon zones et composition familiale. Ces repères servent à sécuriser l’étude de solvabilité auprès des établissements.
Situation
Reste à vivre minimum (estimation)
Célibataire
700 € – 900 €
Couple sans enfants
750 € – 1 000 €
Couple avec enfants
1 500 € – 2 500 €
Par enfant supplémentaire
+150 € – 400 €
Calculs et hypothèses :
- Déduction du reste à vivre avant toute mensualité théorique
- Prise en compte des impôts et des assurances obligatoires
- Simulation de scénarios selon durée et taux pour tester la viabilité
« Grâce à la simulation, nous avons ajusté notre projet et obtenu le prêt »
Marc L.
Ces calculs mènent naturellement aux leviers pratiques pour optimiser la capacité d’emprunt. L’étape suivante présente des actions concrètes et des choix de prêts adaptés.
Ces calculs mènent naturellement aux leviers pratiques pour optimiser la capacité d’emprunt
Réduire charges et augmenter revenus
Cette sous-partie propose des actions concrètes pour diminuer les charges et accroître les revenus. Renégociation de crédits, diminution des abonnements, et activité complémentaire sont détaillées.
Actions prioritaires recommandées :
- Renégocier crédits à la consommation pour réduire mensualités
- Supprimer abonnements inutiles et optimiser factures fixes
- Lancer activité complémentaire pour sécuriser revenus déclarés
- Constituer apport via épargne régulière ou vente d’actifs
« J’ai renégocié mes crédits et ma capacité d’emprunt a augmenté significativement »
Sophie P.
Choix de prêt et garanties adaptées
Cette partie expose comment le type de prêt et la garantie influencent la capacité d’emprunt. Prêt à taux fixe, variable, prêt in fine et caution sont comparés selon profil.
Selon HCSF, les banques doivent respecter des règles prudentielles qui limitent l’endettement excessif. Ces contraintes déterminent souvent la durée et le taux proposés par les établissements.
Options de prêt conseillées :
- Prêt à taux fixe pour sécurité des mensualités et prévisibilité
- Prêt à taux variable pour profil tolérant à la fluctuation des taux
- Prêt in fine pour investisseurs disposant d’un apport substantiel
- Deux prêts en parallèle pour optimiser durée et coût des intérêts
« Je recommande de consulter un courtier pour comparer offres et garanties »
Antoine B.
Agir sur les charges, les revenus et le choix du prêt renforce votre dossier auprès des banques classiques comme BNP Paribas ou Crédit Agricole. Ces leviers améliorent le scoring bancaire et la probabilité d’acceptation par Société Générale, LCL, CIC ou Caisse d’Épargne.
Solliciter un courtier, utiliser Meilleurtaux ou Pretto, et comparer les offres en ligne permet de sécuriser l’opération. Cette démarche améliore la capacité d’emprunt et réduit le risque de refus au moment de la signature.
Source : Banque de France ; Haut Conseil de Stabilité Financière ; Empruntis.